오피스텔 투자 전망 2025, 지금 들어가도 될까?

 

 

최근 몇 년간 오피스텔은 주거와 업무의 경계가 흐려진 트렌드 속에서 주목받는 투자처 중 하나였습니다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 진입 비용, 규제에서의 자유로움, 그리고 안정적인 임대 수익이 강점으로 꼽혔죠. 하지만 지금, 오피스텔 시장은 어떨까요?

오피스텔 거래량의 현실: 고점 대비 '반토막'

2021년 약 5만 7,000건의 거래가 이루어졌던 오피스텔 시장. 하지만 2023년에는 2만 5,000건 수준까지 급감했습니다. 2024년에도 소폭 반등은 있었지만 여전히 예전만 못한 수준. 투자자들의 관심이 아파트나 상급지로 쏠리면서 오피스텔은 다소 외면받는 분위기입니다.

이런 거래량 감소는 단순히 관심이 줄어서만은 아닙니다. 대출 규제, 고금리, 전세 사기 여파 등 다양한 외부 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

공급도 감소… 희소성은 기회가 될까?

공급 측면에서도 마찬가지입니다. 2020년 9만 6천여 실에 달했던 신규 입주 물량이 2024년에는 약 3만 2천 실 수준으로 떨어졌습니다. 무려 66%가 감소한 것이죠.

이렇게 공급이 줄어들면 일반적으로 희소성이 생기고, 가격이 오를 수 있습니다. 하지만 수요 자체가 따라주지 않는다면 가격 상승으로 이어지기 어렵습니다. 실제로 오피스텔의 매매가는 2022년 고점 대비 소폭 하락했다가, 2024년 현재 98% 수준까지 회복한 상태입니다.

오피스텔의 장점, 여전히 유효할까?

그렇다면 오피스텔 투자는 이제 끝일까요? 꼭 그렇지만은 않습니다.

1. 낮은 진입 장벽: 오피스텔은 아파트에 비해 가격이 낮기 때문에 초기 자본이 적은 투자자에게는 매력적인 상품입니다.
2. 임대 수익률 우위: 한국부동산원에 따르면 오피스텔의 전월세 전환율은 전국 평균 6.32%, 서울 평균 5.83% 수준으로, 정기예금 금리 대비 상당히 높은 수익률을 보이고 있습니다.
3. 용도 유연성: 업무용뿐 아니라 주거용으로도 사용 가능해 활용도가 높습니다.
4. 규제 완화: 바닥 난방 규제, 발코니 설치 제한 등 과거 오피스텔의 제약 요소들이 대부분 해소되면서 사실상 주택과 다를 바 없는 수준의 자유도를 갖추게 되었습니다.

리스크도 분명하다: 전세 사기, 대출 규제, 공실 부담

하지만 무작정 긍정적으로만 볼 수 없는 이유도 명확합니다.

• 전세 사기 트라우마: 2023~2024년 사이 전국적으로 3만 명 가까운 전세 사기 피해자 발생. 특히 오피스텔과 다세대 주택이 피해 중심이었습니다.
• 높은 DSR 규제: 주택과 동일하게 오피스텔도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되어 대출이 까다롭습니다.
• 공실 위험: 특히 지방의 경우 공급은 줄었지만 수요는 더 크게 줄며 공실 리스크가 커졌습니다.

분양 시장의 침체: 가격은 오르는데, 청약 수요는 '뚝'

건축 자재비와 인건비 상승으로 인해 오피스텔 분양가는 급등했습니다. 2020년 평당 1,166만 원이었던 분양가는 2023년엔 1,752만 원까지 뛰었습니다. 3년 만에 약 50% 상승한 셈이죠. 하지만 높아진 분양가는 임대 수익률을 낮추는 요인으로 작용하며, 청약 수요를 줄이고 분양 시장을 위축시켰습니다.

오피스텔 투자, 어떤 전략이 필요할까?

현재 시장 상황에서 오피스텔 투자는 다음과 같은 전략적 접근이 필요합니다.

1. 단기 시세차익보다 운영수익에 집중

고금리, 경기 둔화, 대출 규제 등의 변수로 인해 단기적인 시세차익을 기대하기보다는 안정적인 월세 수익에 집중하는 것이 현명합니다. 연금 대체 수단 또는 현금 흐름을 목적으로 접근해야 합니다.

2. 역세권 + 업무 밀집 지역 선택

오피스텔 수요는 1~2인 가구 및 젊은 직장인 위주입니다. 서울 내에서는 용산, 마포, 강남, 여의도, 종로, 광화문 등이 대표적인 수요 밀집 지역입니다. 이 지역은 슬세권(슬리퍼 신고 다닐 수 있는 생활편의시설 접근성)과 교통망이 뛰어나 공실 위험이 낮고 월세 수익률도 안정적입니다.

3. 중대형보다는 소형 평형대 선호

전용면적 30㎡ 이하의 소형 오피스텔이 전체 거래의 절반을 차지합니다. 관리 부담이 적고, 1인 임대 수요와 잘 맞아 떨어지는 구조입니다. 특히 재건축 이슈가 없는 비교적 신축 오피스텔에 수요가 집중되고 있습니다.

4. 기존 매매 오피스텔 vs 신규 분양 비교

신규 분양 오피스텔은 분양가 상승으로 수익률이 낮을 수 있습니다. 반면, 이미 시세가 조정된 기존 오피스텔을 매입하는 것은 상대적으로 저렴하게 진입할 수 있고 임대 수익률을 극대화할 수 있는 기회입니다.

향후 전망: 금리 인하 + 월세 상승 = 긍정 신호?

한국은행이 기준금리를 연달아 인하하면서 대출 이자 부담이 줄어들고 있습니다. 동시에, 전세 수요 감소와 임대차 트렌드 변화로 인해 월세 가격은 상승세입니다. 이는 오피스텔 투자자에게는 긍정적인 신호가 될 수 있습니다.

또한, 오피스텔이 주택과 거의 동일한 수준으로 사용 가능한 구조로 진화하면서, 대체 주거 상품으로서의 가치는 점차 강화되고 있습니다. 특히 아파트 규제가 강화되거나 분양가가 높아질수록, 오피스텔의 대체 수요는 더욱 늘어날 수 있습니다.

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마무리하며: 오피스텔, 여전히 기회는 있다

2025년 현재, 오피스텔 시장은 확실히 조정기를 지나고 있습니다. 그러나 모든 시장이 그렇듯, 조정기 이후에는 새로운 기회가 찾아옵니다. 수익률 중심의 안정적인 운영, 지역·입지 중심의 전략적 매입, 그리고 무리한 대출이 아닌 보유 자산 중심의 투자가 병행된다면, 오피스텔은 여전히 유망한 투자처로 손색이 없습니다.

특히 1~2인 가구 증가, 월세 선호도 상승, 금리 인하 등의 외부 조건은 오피스텔 시장의 회복 가능성을 높이고 있습니다. 지금은 무작정 뛰어드는 시기가 아니라, 좋은 물건을 '고르는' 시기입니다.

 

👉 투자는 타이밍보다 '전략'이 중요합니다. 오피스텔, 이제는 전략적으로 접근해 보세요.

 

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